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    談物業服務企業責任邊界

    更新時間:2019-03-23 17:15:45點擊次數:878次
          2017年4月,深圳市某工業區在二樓裝修過程中發生墻體坍塌,事故造成1人死亡。經事故調查組認定,施工單位施工方法不當,對墻體未采取“自上而下”的拆除方法,而采取“掏腳推倒”的危險作業方式,是造成事故的直接原因,裝修單位和施工單位對本起事故負主要責任;物業服務企業對建筑裝飾裝修施工監督管理檢查不力,發現其違規行為后未及時制止和向政府主管部門報告,對本起事故負次要管理責任。區物業管理主管部門致函深圳市物業管理行業協會,要求協會依據相關法規對該物業服務企業進行自律制裁。
     
          這起事件引發了我們的思考,物業服務企業在裝修管理中的職責范圍是什么?是否要對因施工方案或施工方法不當引發的事故承擔責任?物業服務企業做到何種程度才可以免責?其實以上問題究根結底,也就是物業服務企業的責任邊界問題。
     
          《物業服務合同》約定的責任邊界
     
          意思自治原則作為我國民法的基本原則之一,是現代私法制度的重要基石,民事主體在法律規定的范圍內,可以按照自己的意志從事民事活動,創設自己的權利義務。因此,只要《物業服務合同》的約定不違反國家法律、行政法規的禁止性規定,應屬合法有效。物業服務企業和業主可以通過《物業服務合同》,為彼此設定責任邊界。最高院司法解釋將物業服務企業公開做出的服務承諾及制定的服務細則,也認定為《物業服務合同》的組成部分。基于相同的法律理論,《物業管理條例》做出了以下規定,“物業服務企業未能履行《物業服務合同》的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任”。在實踐中,物業服務企業普遍存在不重視合同的問題,尤其為了贏得項目的“管理權”,往往會對業主或建設單位提出的不公平合理的合同條款做出妥協,所以一旦違反合同的相關條款就應當承擔不利的法律后果。
     
          對于物業服務企業對裝修的監督管理責任,《物業管理條例》第四十五條規定,“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告”。此條文的規定比較模糊籠統,是所有違反法律、法規規定的行為都應當制止?還是依據物業服務企業的自身專業能力和業主的委托,僅就對某些裝修違法行為進行制止?《物業管理條例》并沒有做明確詳細的規定。這就導致這個條文像一個筐,一旦裝修中出現問題,行政部門就可以根據自身的理解或需要對物業服務企業隨意進行處罰。
     
          而《深圳經濟特區物業管理條例》與《物業管理條例》的立法思路有所不同,其規定“物業服務企業應當按照《物業服務合同》約定對物業裝修施工進行監督。對違反有關規定的行為,應當要求行為人及時整改;行為人未按要求整改的,應當及時報告相關行政管理部門依法處理”。物業服務企業對裝修的監督管理責任源自《物業服務合同》的約定,這樣的設計更符合物業管理的本質和建筑區分所有權的法理。因為物業服務企業在物業管理區域內管理方面的權利來源,是基于全體業主通過《物業服務合同》對共有部分管理權的授權委托,物業服務企業在裝修管理中的責任應該側重于防止對業主共有利益的侵害,例如應當避免裝修對房屋本體等共有部位造成損壞、防止建筑粉塵及垃圾污染環境、防止施工噪音干擾業主正常生活、防止施工人員擾亂業主的生活秩序等方面,而對于專業性很強的施工方案、施工技術、施工過程,以及未損害到業主共有部分所有權和管理權的行為監督管理應當由行政主管部門負責管理,而不應該由物業服務企業承擔管理責任。
     
          法律法規設定的責任邊界
     
          《物業管理條例》對物業服務企業設定的責任邊界除了上述第四十五條外,還規定“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作”。以上條文以法定的形式規定了物業服務企業應當履行以下義務:
     
          協助做好安全防范工作的義務
     
          “物業安全服務的性質是一種有限的安全防范服務。物業管理的秩序維護員負責維護的安全不是廣義上的社會安全,而是一種群防群治的、有限的安全防范服務”。“協助”的意思為“從旁幫助和輔助”,從“協助”的詞義分析,物業服務企業不是安全防范工作的責任主體,物業服務企業在處置違法行為和安全防范工作時安全保障義務是有限的,是承擔從屬、輔助的義務。而對于打擊違法犯罪行為,做好安全防范工作,承擔主導或主體責任的應當是國家行政機關。比如《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定,省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內的住宅室內裝飾裝修活動的管理工作;直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的住宅室內裝飾裝修活動的管理工作。《消防法》規定,地方各級人民政府負責本行政區域內的消防工作,消防隊、專職消防隊承擔火災撲救工作,承擔重大災害事故和以搶救人員生命為主的應急救援工作。
     
          采取應急措施和向有關行政管理部門報告的義務
     
          物業服務企業作為一個民事主體,面對違法行為和安全事故,應當按照相關法律規定和自身的專業能力來認定其是否盡到了采取應急措施和報告的義務。比如面對火災事故,如果物業服務企業已按照規范完成諸如:“及時到現場確認并報警,同時啟動滅火(對初期火災進行撲救)及應急疏散預案,對火災現場周圍進行警戒,維護火災現場的秩序,阻止無關人員進入火場,清理現場無關的人員和車輛,安排專人在路口等候消防車并引導消防車進入火場”等動作的,應當認定物業服務企業已盡到在合理限度內的安全保障義務,不應當承擔法律責任。
     
          協助做好救助工作的義務
     
          救助工作不是物業服務企業的法定職責,物業服務企業僅是承擔“協助”的義務。而救災救人的責任主體應該是有關國家行政機關,包括具體的救災救人工作的組織和指揮工作。從以上相關規定來看,其實不難界定物業服務企業的法律責任。但遺憾的是,其他一些法規規章卻不乏將本該由行政機關或者公共事業單位應承擔的責任強加在物業服務企業身上的情況,在此不再贅述。
     
          從業主、物業服務企業、行政機關三者的關系,可將物業服務企業的責任邊界概括如下:物業服務企業是依據委托對業主的共有部分行使管理權,在沒有特別約定的情況下,其范圍一般不涉及業主的專有部分;物業服務企業作為與業主法律地位平等的一個民事主體,其義務應該限定在一個合理的限度和范圍內,不能與行政機關做同等要求;對社會治安、環保、物業裝飾裝修等違法行為的處理是公安等行政機關的法定職責,物業服務企業僅承擔制止和及時向有關行政管理部門報告的法定義務;救災救人是行政機關的法定職責,物業服務企業僅承擔采取應急措施、及時向有關行政管理部門報告、協助做好救助工作的法定義務。
     
          在物業管理活動中,之所以存在如此多的權利義務不對等,一方面是某些行政機關懶政思想在做崇,利用物業服務企業在物業管理中的便利,打著便于管理之名,將其承擔的社會管理方面的責任轉嫁給物業服務企業身上。另一方面是某些立法機關沒有真正理解建筑物區分所有權的法律理論,不理解物業服務企業在物業管理方面的權利來源。這樣的轉嫁行為,不僅增加了物業服務企業的成本和負擔,讓物業服務企業不堪重負;還會加重社會對物業服務企業的誤解,凡出現問題就會認為物業服務企業沒有積極或正確履行職責。

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